Une version de cet article est apparue pour la première fois dans la newsletter CNBC Property Play avec Diana Olick. Property Play couvre des opportunités nouvelles et évolutives pour l’investisseur immobilier, des particuliers aux investisseurs en capital-risque, en passant par les fonds de capital-investissement, les family offices, les investisseurs institutionnels et les grandes entreprises publiques. S’inscrire pour recevoir les prochaines éditions, directement dans votre boîte de réception.
Un énorme mur de dettes immobilières commerciales arrive à échéance maintenant et dans les deux prochaines années, et les taux d’intérêt élevés actuels rendront le refinancement beaucoup plus coûteux. Pour certains, c’est une source d’inquiétude, mais pour d’autres, cela représente une opportunité.
Pour 2027, on estime que 733,2 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux arriveront à échéance, selon Trepp. On estime qu’environ 800 milliards de dollars devraient arriver à échéance cette année, bien qu’à des taux d’intérêt plus bas en début d’année.
“Les taux d’intérêt élevés ont rendu de plus en plus difficile le refinancement de la dette immobilière commerciale arrivant à échéance, avec peu d’allègement en vue”, a déclaré Lonnie Hendry, directrice des produits chez Trepp. “À mesure que les prêteurs renoncent à prolonger et à modifier leurs prêts, il est probable que davantage de difficultés se manifesteront, ce qui entraînera des pertes sur prêts plus importantes tout en créant des opportunités pour les investisseurs d’acquérir des actifs à des valorisations attrayantes.”
Réaction de l’industrie
“Si j’avais des dettes, je serais pétrifié”, a déclaré Richard LeFrak, président exécutif de l’organisation LeFrak, lors d’un récent podcast Property Play. “La fête des extensions et des simulations est terminée, et les banques se montrent plus agressives soit en vendant les prêts, soit en essayant de céder les actifs d’une manière ou d’une autre.”
Au cours des dernières années, les prêteurs ont accordé plus de temps aux emprunteurs, espérant que les taux d’intérêt baisseraient. Une grande partie de cela touche à sa fin et les prêteurs commencent à être plus agressifs.
Les bureaux et les immeubles multifamiliaux connaissent la plus grande réussite de tous les secteurs. Le taux de délinquance des bureaux sur les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales a atteint 12,16 % en septembre, selon Trepp. Mais la reprise des bureaux s’accélère désormais, tant en termes d’occupation que de valorisation.
Les immeubles multifamiliaux sont toujours en difficulté, confrontés à une offre excédentaire récente et à des loyers plus faibles. Les emprunteurs, dont beaucoup ont refinancé leurs immeubles d’habitation en 2021 et 2022 lorsque les taux d’intérêt étaient très bas, devraient désormais refinancer à environ le double de leurs taux initiaux.
“Nous avons le plus grand montant de dette multifamiliale que nous ayons jamais vu auparavant, point final, qui arrive à échéance, et l’un des principaux points est que la majeure partie de cette dette était constituée d’hypothèques à taux variable”, a déclaré Ari Rastegar, fondateur et PDG de Rastegar Capital.
Cela signifie que les emprunteurs devront investir davantage d’argent car les taux d’intérêt sont plus élevés et les loyers plus bas, ce qui rend les propriétés moins précieuses. Les prêteurs exigeront davantage de capitaux propres.
“Alors imaginez si vous aviez contracté une dette multifamiliale sur un pont de deux ans avec deux prolongations d’un an, ce qui est une chose très simple que beaucoup de prêteurs relais ont. Eh bien, ce taux aurait été d’environ 4%, et maintenant les taux ont augmenté de 525 points de base. Il est à 9%”, a déclaré Rastegar.
À mesure que les taux augmentent, les emprunteurs ont besoin de plus de liquidités pour justifier le service de la dette, et certains n’en ont tout simplement pas. Cela présente le jeu sur les actifs en difficulté.
“Nous nous préparons à une opportunité d’achat massive, en lançant une tournée mondiale devant des gens, investisseurs particuliers et institutionnels, pour raconter exactement cette histoire. Lorsque cela se produira, nous devrons être prêts à tout acheter, et c’est ce que nous nous préparons à faire”, a déclaré Rastegar.
Les emprunteurs optent, dans certains cas, pour un financement moins cher et à plus court terme. Cependant, cela ne fait que repousser le problème de quelques années. Le financement multifamilial est traditionnellement censé être en place pendant dix ans. On espère cependant que les fondamentaux de l’immobilier s’amélioreront et que les taux d’intérêt baisseront, mais cela n’est en aucun cas garanti.
“Nous commençons à constater des améliorations des fondamentaux, ce qui devrait compenser une partie de la détresse dont nous parlons”, a déclaré Jason Morgan, co-PDG de Morgan Properties, l’un des plus grands propriétaires et gestionnaires d’appartements du pays. “Mais pas autant que ce dont quelqu’un aurait besoin dans une perspective de valorisation pour 2021 et 2022.”
Il a déclaré que le volume des transactions est vraiment au point mort et que les transactions qui ne sont pas sous contrat échouent ou sont réévaluées jusqu’à environ 10 %, de manière anecdotique.
“Je suis donc d’accord sur le fait que la situation de la dette arrivant à échéance dans le secteur multifamilial va créer de nombreuses opportunités pour les groupes de venir et d’obtenir des prix avantageux par rapport à ce qu’ils étaient il y a quelques années”, a déclaré Morgan.
Le problème, cependant, est que même si les transactions sont réévaluées en faveur des acheteurs potentiels, les transactions ne bougent pas. Les vendeurs ne veulent pas.
“Il n’y a toujours pas eu de raz-de-marée de nouvelles opportunités parce que les vendeurs ne sont pas, vous savez, parvenus à cette réalité, qui va se produire au cours des prochains mois”, a déclaré Morgan.
