Wall Street présente les centres de données comme un pari immobilier majeur. Les risques s’accumulent

Les centres de données ont divisé l’Amérique. La colère des citoyens ordinaires continue de croître sur fond d’investisseurs enthousiastes et bien nantis de Wall Street qui parient que l’intelligence artificielle est le moteur économique de l’avenir. Et alors que les centres de données qui fournissent les réponses à Gemini de Google, Muse de Meta, Claude d’Anthropic et ChatGPT d’OpenAI se répandent à travers le paysage américain, les sociétés financières tentent d’inciter les investisseurs à utiliser l’infrastructure d’IA dans le cadre d’une allocation immobilière susceptible de diversifier un portefeuille.

Pour l’essentiel, les fonds des sociétés d’investissement alternatifs promettant aux investisseurs une partie de l’infrastructure physique qui alimente l’économie de l’IA restent l’apanage des investisseurs institutionnels comme les fonds de pension. Mais la tendance s’est également répercutée, dans une certaine mesure, sur le marché des investisseurs particuliers. Le géant des investissements alternatifs Blackstone a été à l’avant-garde, créant le Fiducie pour l’infrastructure numérique de Blackstoneune fiducie de placement immobilier nouvellement créée, ou REIT, qui se négocie à la Bourse de New York plus tôt cette année.

“Nous avons vu cela comme une opportunité de conquérir l’ensemble du marché des centres de données stabilisés et de construire une place sur le marché public là où nous pensons qu’il appartient”, a déclaré le PDG Nick Pell dans une interview à CNBC “Squawk on the Street” en mai.

Alors que de nombreux nouveaux projets de centres de données aux États-Unis restent soumis à des changements d’opinion publique et politique – et à divers moratoires, notamment dans les États de New York et du Texas – le Blackstone REIT se concentre principalement sur les centres de données dans des marchés déjà matures tels que la Virginie du Nord et Dallas, où les centres de données tentaculaires avaient une présence significative avant le boom de l’IA.

“C’est la manière de jouer la moins risquée”, a déclaré Pell, ajoutant que Blackstone peut ensuite sélectionner manuellement les centres de données à proposer aux investisseurs sur ce qu’il considère comme un marché de 300 milliards de dollars. La société a vendu 87,5 millions d’actions à 20 dollars pièce lors de ses débuts à la mi-mai. Mais le fonds a perdu environ 16 % depuis lors, les actions clôturant sous la barre des 17 dollars jeudi.

Blackstone a refusé de commenter davantage.

Équinix et Confiance immobilière numériqueLes développeurs de centres de données qui opèrent sous le nom de REIT se sont bien comportés à long terme, même si leurs actions ont stagné depuis le lancement de BXDC.

Le secteur des REIT a obtenu de meilleurs résultats cette année qu’il ne le fait habituellement pendant les périodes de hausse des taux et des rendements obligataires, une situation dans laquelle le secteur immobilier est généralement volatil en raison de l’augmentation du coût des prêts et des investisseurs qui trouvent les secteurs du marché boursier associés à des actifs générateurs de revenus moins attrayants. Mais la plupart des gains ont eu lieu plus tôt dans l’année, avant que les tensions sur le marché obligataire ne s’intensifient, de nombreux investissements REIT ayant été liquidés depuis août.

Pell a décrit l’opportunité lors de la dernière conférence téléphonique sur les résultats de la société comme “énorme, avec un marché potentiel total pour notre activité qui devrait éclipser 1 000 milliards de dollars au cours des prochaines années”.

Les centres de données représentent une part de plus en plus importante des dépenses de construction à l’échelle nationale. En fait, les dépenses de construction aux États-Unis ont été soutenues par la construction d’IA, tandis que les dépenses de construction de nombreux autres secteurs sont en baisse.

Blackstone n’est pas la seule parmi les sociétés d’investissement alternatives à proposer des centres de données comme opportunités d’investissement. Blue Owl, qui gère déjà un fonds privé d’infrastructure numérique pour des investisseurs avertis, envisagerait de lancer un REIT public d’une valeur pouvant atteindre 6,5 milliards de dollars, qui regrouperait les investissements existants dans les centres de données dans le nouveau fonds. La société affirme posséder plus de 130 centres de données sur 32 marchés mondiaux, représentant plus de 18 milliards de dollars d’actifs. En revanche, BXDC de Blackstone n’a pas encore déployé de capitaux dans des investissements.

Blue Owl a refusé de commenter CNBC, mais le co-PDG de Blue Owl, Marc Lipschultz, a défendu le secteur dans un récent article sur LinkedIn, qualifiant les centres de données de l’une des opportunités d’investissement à long terme les plus solides depuis des décennies et citant un profil risque-rendement attrayant et plus faible. “Ces projets ont donné des résultats constants avec un risque de crédit réduit. Les contrats sont structurés avec des protections qui nous protègent même en cas de départ anticipé d’un locataire”, a déclaré Lipschultz.

Bien qu’il ne s’agisse pas d’un REIT, le géant de la gestion d’actifs immobiliers Gestion d’actifs Brookfield listant son fournisseur de services de centre de données, Ccarréen tant que véhicule de négociation autonome sur le NYSE en juillet. Ses actions ont chuté de près de 16 % depuis leurs débuts.

Mais les arguments en faveur de l’investissement se heurtent à un vent contraire qui était moins intense lorsque Blackstone a lancé son fonds : une réaction politique de plus en plus rapide. Un sondage national Gallup a révélé que 70 % des Américains s’opposent à la construction d’un centre de données dans leur région, et que cette opposition est bipartite : un sondage New York Times/Sienne cet automne a révélé qu’environ les deux tiers étaient opposés, quel que soit le parti.

New York est devenu le premier État à adopter un moratoire sur les approbations de nouveaux centres de données hyperscale en juillet, et le Texas a suivi en août, le gouverneur Greg Abbott – qui avait qualifié l’État d’« épicentre » de l’IA un an plus tôt – ordonnant l’arrêt des nouvelles approbations après avoir déjà demandé un audit de connexion au réseau en août. Pour les investisseurs, le risque n’est pas seulement de savoir si un centre de données sera construit, mais aussi si les politiques locales et étatiques ralentissent ou font dérailler des projets déjà intégrés dans les hypothèses de rendement d’un fonds.

L’action d’Oracle a chuté de 4 % fin septembre après que la société a envoyé un avis de force majeure lié au projet Jupiter, un campus de centre de données au Nouveau-Mexique et une partie du développement plus large de Stargate AI développé par Blue Owl. Oracle cherche à retarder le paiement du projet s’il n’est pas opérationnel d’ici 2028, invoquant un mélange d’obstacles réglementaires et d’opposition locale. Mais il affirme que le projet reste sur la bonne voie.

Ces risques sont également mondiaux pour les investisseurs qui possèdent et financent des projets dans le monde entier. Une société australienne de centres de données soutenue par Nvidia et Blackstone vient de retirer son introduction en bourse prévue en raison de l’intérêt décevant des investisseurs.

Il y a aussi la volatilité économique plus large, de plus en plus liée au commerce de l’IA. Jeudi, de nombreuses actions sur le thème de l’IA ont coulé lorsqu’il a été rapporté que les prévisions de revenus d’OpenAI étaient inférieures de près de 20 milliards de dollars aux prévisions de revenus précédentes.

Sabur Mollah, professeur de finance au Gettysburg College, a déclaré que les centres de données peuvent représenter des investissements attractifs à long terme en raison de la demande croissante de cloud computing, d’IA, de services numériques et de stockage de données.

« Des installations de haute qualité peuvent générer des revenus locatifs relativement stables grâce à des contrats de location à long terme avec de grandes entreprises technologiques », a déclaré Mollah, ajoutant que les principales récompenses potentielles comprennent des revenus locatifs soutenus, une exposition à la croissance structurelle de l’économie numérique et une diversification au-delà des secteurs immobiliers traditionnels.

Cependant, a déclaré Mollah, le secteur est à forte intensité de capital et dépend essentiellement d’un accès fiable à l’électricité, aux systèmes de refroidissement et à la connectivité réseau. Et le battage médiatique et l’enthousiasme suscités par l’IA peuvent inciter certains investisseurs à mettre des œillères.

“Les principaux risques incluent une surévaluation motivée par un enthousiasme excessif autour de l’IA, des coûts de développement et de maintenance importants, une dépendance à l’égard d’un nombre limité de locataires technologiques majeurs et des contraintes en matière de disponibilité d’énergie”, a déclaré Mollah.

D’autres préoccupations incluent l’obsolescence technologique, le risque de refinancement, les retards de construction et la nécessité de poursuivre les dépenses en capital.

Les dangers des centres de données au-delà du marché et de la politique

De nombreux facteurs peuvent entrer en jeu dans les investissements dans les centres de données, ont déclaré Patrick Datz, responsable de la pratique des risques numériques, et Rachel Nixon, co-responsable de la pratique des centres de données chez IMA, une société de courtage d’assurance et de conseil en risques.

“D’un point de vue de danger non commercial, les catastrophes naturelles, ‘la force majeure’ sur laquelle vous n’avez aucun contrôle”, a déclaré Datz, ajoutant que c’est la raison pour laquelle les centres de données étaient généralement construits dans le “Data Center Alley” en Virginie dans le passé, en raison de l’emplacement et de la rareté des catastrophes naturelles. Mais aujourd’hui, on s’efforce d’en construire partout, ce qui les expose à davantage de risques.

“Il y a toujours ce risque que l’actif soit mis hors service”, a déclaré Datz, et c’est là que l’assurance entre en jeu.

“Si la disponibilité diminue, le simple fait de ne pas avoir la disponibilité promise, quelle que soit la personne avec laquelle le contrat est conclu, peut créer d’autres problèmes à long terme. Il existe de nombreux risques”, a déclaré Nixon.

Néanmoins, tous deux ont déclaré que, dans l’ensemble, ils considéraient les centres de données comme une valeur sûre.

“Nous croyons fermement à l’espace”, a déclaré Datz, ajoutant que les centres de données proposés aux investisseurs sont généralement contrôlés et souscrits par une assurance de 3 à 5 milliards de dollars.

“La conception a fait l’objet de beaucoup de réflexion, il ne s’agit pas d’une construction du jour au lendemain et les compagnies d’assurance impliquées ne prennent pas de risques, elles joueront la sécurité”, a déclaré Datz.

Les traders de la plateforme de marchés de prédiction Kalshi sont de plus en plus optimistes quant à la poursuite du développement de l’IA aux États-Unis malgré les risques, estimant qu’il y a une probabilité de 75 % qu’il y ait plus de 5 100 centres de données planifiés ou en activité (contre environ 4 700 actuellement) avant 2027. Ce pari est passé de 60 % il y a deux semaines.

L’intérêt des détaillants est limité à ce jour. Même dans le Blackstone REIT, qui peut être acheté et vendu comme n’importe quelle action, environ 94 % de la propriété est institutionnelle, selon les données du marché.

Mais la tendance à attirer davantage d’investissements privés vers les investisseurs particuliers est appelée à s’accélérer avec le président de la Securities and Exchange Commission, Paul Atkins, qui a dévoilé la semaine dernière des propositions visant à accroître l’accès des investisseurs particuliers aux investissements privés et à étendre les aspects de la gestion de fonds longtemps associés au monde institutionnel et aux personnes fortunées (par exemple les commissions de performance des hedge funds) à une gamme plus large d’investissements.

Les experts avertissent, comme l’illustre l’annonce d’Oracle, que les investisseurs doivent faire preuve de prudence, comme pour toute nouvelle classe d’actifs et en particulier lorsqu’elle est souvent associée aux acheteurs institutionnels.

Pour commencer, la liquidité est un problème majeur. Si vous pensez pouvoir utiliser un investissement dans un centre de données comme une sorte de guichet automatique, vous pourriez être déçu.

“L’infrastructure derrière ces investissements a été construite pour un nombre relativement restreint d’investisseurs institutionnels prenant des engagements importants et non pour des millions d’investisseurs particuliers investissant de petits montants”, a déclaré Andrew Tarver, président d’Altic (marchés privés) chez InvestCloud, une plateforme technologique de gestion de patrimoine.

Tarver décrit cela comme un modèle de « bureau de poste » : un système conçu pour des transactions manuelles plus lentes, et non pour une activité de vente au détail continue. Avant d’investir dans quoi que ce soit en dehors d’un titre coté en bourse comme un REIT ou un fonds REIT avec une liquidité quotidienne sur une bourse majeure, les investisseurs doivent comprendre comment fonctionnent les fenêtres de rachat, les limites de liquidité et les actifs sous-jacents, car l’accès à un fonds ne signifie pas nécessairement un accès immédiat à leurs liquidités. Même les investisseurs avertis ont compris à quel point ces limites peuvent constituer un problème dans la bataille entre les gestionnaires de fonds de crédit privés – dont beaucoup gèrent également des investissements dans les centres de données – et les actionnaires au sujet des rachats en 2026, alors que les investisseurs se précipitaient vers la sortie par crainte de la « SaaSpocalypse ».

Dans l’ensemble, un fonds de centre de données peut être approprié en tant qu’allocation de portefeuille modeste à long terme, mais Jake Falcon, PDG de Falcon Wealth Advisors, a déclaré qu’investir dans des centres de données et d’autres instruments similaires ne devrait pas être fait sur un coup de tête.

Il a déclaré que le fonds public REIT est un véhicule d’investissement approprié pour de nombreux investisseurs individuels. “Comme ils offrent des liquidités, je ne suis pas opposé à eux par rapport aux fonds privés”, a-t-il déclaré. “L’investisseur individuel doit tripler sa compréhension avant d’investir dans des fonds alternatifs. … Il doit examiner son portefeuille global et se demander si l’investissement qu’il envisage est nécessaire pour atteindre l’objectif qu’il s’est fixé en matière d’argent”, a ajouté Falcon.

S’ils ne le savent pas, dit-il, ils devraient faire davantage de recherches ou chercher un conseiller fiduciaire pour les guider.