Des milliers de propriétaires sont confrontés à des réinitialisations de prêts hypothécaires à taux variable – et à des paiements beaucoup plus élevés

Des milliers de propriétaires bénéficiant de prêts hypothécaires à taux variable pourraient bientôt être confrontés à une hausse potentielle du taux d’intérêt appliqué à leur prêt.

Selon ICE Mortgage Technology, une société de données et de technologie hypothécaires, environ 150 000 emprunteurs disposant d’ARM devraient voir leurs taux d’intérêt s’ajuster pour la première fois cette année, tandis que 186 000 autres seront confrontés à leur premier ajustement en 2027 et 155 000 en 2028. Sur le total de cette année, les données ICE fournies à CNBC montrent qu’environ 64 000 personnes devaient subir leur premier ajustement entre août et décembre.

Étant donné que les taux ont augmenté depuis que bon nombre de ces emprunteurs ont contracté leur prêt, leurs mensualités peuvent augmenter de plusieurs centaines de dollars – et dans certains cas, de plus de 1 000 dollars, selon les données de l’ICE. Pendant ce temps, une petite part pourrait voir son taux et sa mensualité diminuer.

Contrairement à une hypothèque à taux fixe, une ARM a un taux d’intérêt qui peut changer avec le temps. Les ARM commencent souvent avec un taux de lancement inférieur à celui des prêts à taux fixe, mais après une période initiale – souvent cinq, sept ou 10 ans – le taux commence à s’ajuster. Une fois commencées, ces réinitialisations ont généralement lieu tous les six mois ou un an et peuvent augmenter ou diminuer le paiement mensuel du propriétaire.

“En gros, lorsque vous avez contracté une hypothèque à taux variable, vous avez obtenu un taux un peu plus bas en échange de la possibilité que les taux augmentent et que vous puissiez en être affectés”, a déclaré Laurie Goodman, membre et fondatrice du Housing Finance Policy Center de l’Urban Institute, un groupe de réflexion à but non lucratif. “Eh bien, malheureusement, ce scénario s’est produit.”

Il y a 3,1 millions d’ARM en circulation, soit le volume le plus important depuis 5,5 ans, selon l’ICE. La plupart d’entre eux – 2,05 millions – sont encore dans leur période fixe initiale, et 1,05 million ont atteint leur phase ajustable, selon les données de l’ICE.

Les ARM ne représentent que 5,6 % des quelque 55,4 millions de prêts hypothécaires actifs aux États-Unis.

Le degré exact d’ajustement des taux des emprunteurs dépend en partie de leur taux de lancement. De plus, les plafonds limitent la hausse ou la baisse du taux. Par exemple, un prêt peut avoir une limite de 2 points de pourcentage lors du premier ajustement, une limite de 1 point pour chaque ajustement ultérieur et un maximum de 5 points sur la durée du prêt.

Le taux initial moyen d’un soi-disant 5/1 ARM – dont le taux d’introduction dure cinq ans puis s’ajuste une fois par an par la suite – est d’environ 6,65 % lundi, selon Bankrate. Les ARM représentaient 10,3 % des demandes de prêt hypothécaire au cours de la semaine terminée le 2 octobre, contre 5,9 % au cours de la semaine terminée le 4 octobre 2024, selon la Mortgage Bankers Association.

Bien que ce taux de lancement moyen soit inférieur au taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans – 7,48 % vendredi, selon Mortgage News Daily – il est nettement supérieur aux taux initiaux proposés lors de l’obtention de nombreux ARM.

Par exemple, les ARM de sept ans créés en 2019 et confrontés à leur première réinitialisation cette année d’août à décembre ont un taux initial médian de 3 % et un solde médian impayé de 548 000 $, selon les données de l’ICE. Sur la base des taux actuels et des plafonds fixés sur ces ARM, ces emprunteurs sont confrontés à un taux médian ajusté de 6,06 %, ce qui se traduit par une augmentation médiane de leur paiement de 1 080 $, selon l’ICE.

En revanche, les emprunteurs disposant d’ARMs à trois ans émis en 2023 ont un taux médian initial de 8,38 % et un solde impayé de 136 000 $, selon l’ICE. Leur taux est sur le point de chuter à une médiane de 7,71 %, réduisant ainsi leur mensualité de 124 $.

Les prêteurs sont tenus d’alerter les emprunteurs entre 210 et 240 jours – sept à huit mois – avant l’échéance du premier paiement au taux ajusté, selon le Bureau de protection financière des consommateurs. Cet avis indique comment votre taux d’intérêt changerait en fonction des taux actuels, mais un autre avis arrive environ 60 à 120 jours avant le paiement ajusté, indiquant le nouveau taux réel et le montant mensuel.

Pour les emprunteurs disposant d’un ARM qui souhaitent rester dans leur maison, les options sont généralement de s’en tenir au prêt actuel ou de refinancer leur prêt hypothécaire.

“Si vous êtes dans une situation où les ajustements de votre ARM vous mettraient vraiment à rude épreuve financièrement, vous feriez peut-être mieux de vous refinancer pour avoir la certitude d’un prêt à taux fixe, même si les économies ne seraient pas substantielles”, a déclaré Kate Wood, experte en prêts chez NerdWallet.

D’un autre côté, “si vous êtes financièrement capable de supporter la période ajustable et que vous avez suffisamment d’appétit pour le risque, conserver l’ARM est toujours une option”, a déclaré Wood.

Certains emprunteurs s’en tiennent à leur ARM même si leur taux s’ajuste à la hausse, a déclaré Duane Buziak, conseiller principal en prêts hypothécaires chez Coast2Coast Mortgage.

“Certaines personnes vont bien. Ils ont de l’argent, ils ont obtenu des augmentations, des promotions et ils sont dans un meilleur endroit”, a déclaré Buziak. “Mais les autres ne peuvent pas dire ça.”

Si vous envisagez le refinancement, sachez que, comme le refinancement signifie demander une autre hypothèque, vous serez confronté à des frais de clôture – de l’argent payé lors du règlement ou intégré à la nouvelle hypothèque – qui représentent généralement 2 à 5 % du montant du prêt, selon Fannie Mae. Sur un prêt de 300 000 $, cela représente entre 6 000 et 15 000 $.

De plus, le refinancement signifierait s’assurer que votre cote de crédit et vos antécédents sont en bon état.

“Si vous essayez d’amener un prêteur à vous offrir son taux le plus bas, vous voulez être un candidat aussi solide que possible”, a déclaré Wood.

Si les propriétaires craignent de ne pas pouvoir payer leurs nouveaux paiements, ils peuvent contacter un conseiller en logement du ministère du Logement et du Développement urbain, selon le CFPB. Si vous devez demander à votre prêteur une modification de prêt ou un autre accord de remboursement, les conseillers peuvent vous fournir des conseils sur la façon de procéder.

— Mike Winters de CNBC a contribué au reportage.