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Les actions des fonds de placement immobilier, ou REIT, ont longtemps été considérées comme un jeu à faible taux d’intérêt. C’est parce qu’il s’agit d’actions à dividendes élevés et que la valeur de l’immobilier augmente généralement lorsque les taux baissent. Mais certains experts affirment que les fondamentaux de l’immobilier sont aujourd’hui supérieurs à la hausse des taux.
Les corrélations entre les rendements des REIT et les variations des rendements des bons du Trésor à 10 ans ont changé à plusieurs reprises au fil du temps, selon un nouveau rapport de Cohen & Steers, qui note que le niveau ou l’orientation des taux à eux seuls n’ont pas été un indicateur fiable de la performance des REIT.
La hausse des taux d’intérêt a définitivement nui au secteur de l’immobilier commercial de 2022 à 2024, car la hausse des coûts d’emprunt a fait baisser la valeur des actifs. L’offre nouvelle a également été importante dans plusieurs secteurs, ce qui a entraîné un ralentissement de la croissance des loyers et des flux de trésorerie. Des taux plus élevés ont rendu difficile tout nouveau développement, mais c’est ce qui aide le secteur dans l’environnement actuel de hausse des taux.
“Certainement 100 points de base l’année dernière sur le taux à 10 ans [Treasury] Cela a un impact sur le coût de la dette et signifie également que toutes les autres classes d’actifs doivent désormais rivaliser avec des rendements plus élevés”, a déclaré Seth Laughlin, responsable de la stratégie immobilière et de la recherche chez Cohen & Steers.
“Vous devez donc obtenir un meilleur rendement de vos alternatives, et l’immobilier est définitivement dans cette catégorie. Mais en même temps, ce que nous avons constaté, c’est une accélération des bénéfices jusqu’à 9 % cette année. Ce sera quelque chose de similaire l’année prochaine. Appelez cela une croissance des bénéfices de 8 %”, a-t-il ajouté.
À mesure que l’offre atteint son maximum, la croissance des flux de trésorerie s’améliore et les valorisations sont attractives par rapport aux actions, selon Laughlin.
En fait, les corrélations entre les REIT et les taux d’intérêt sont désormais à leur plus bas niveau depuis environ quatre ans, selon David Auerbach, directeur des investissements chez Hoya Capital Real Estate. Il note que les fondamentaux sont bien meilleurs que ce que suggèrent les gros titres, et que 58 des 98 REIT fournissant des prévisions pour l’ensemble de l’année ont relevé leurs perspectives.
« À l’exclusion des centres de données, les pipelines de développement de REIT sont environ 40 % inférieurs à leur pic de 2022 et à leurs niveaux de 2019 ; les centres de données restent l’exception avec sept fois les niveaux de 2019 », a écrit Auerbach dans un rapport intitulé « Le choc des taux qui n’a pas brisé les REIT ».
“Des fondamentaux solides font de plus en plus le gros du travail, avec des flux de trésorerie sains au niveau de l’immobilier, une meilleure visibilité des bénéfices, une solide couverture des dividendes et de meilleurs bilans aidant les REIT à absorber le choc des taux”, a-t-il ajouté.
Les rendements des REIT depuis le début de l’année ont augmenté de plus de 6 % selon l’indice FTSE NAREIT All REIT. Des secteurs spécifiques enregistrent cependant des rendements démesurés. L’hôtellerie et l’hébergement, les centres de données et les résidences pour personnes âgées sont en tête avec des rendements à deux chiffres.
Les FPI d’appartements multifamiliaux sont toujours en territoire négatif, alors que le secteur continue de traverser une période d’offre excédentaire et de loyers plus faibles. Cependant, la demande de logements multifamiliaux augmentera avec les taux d’intérêt, tout simplement parce que moins de personnes auront les moyens d’acheter une maison.
D’autres secteurs comme l’industrie, les centres commerciaux régionaux et même les bureaux enregistrent des rendements positifs, malgré des taux d’intérêt plus élevés.
“La vérité est que, sous le capot, l’économie est vraiment saine, et je considère les REIT comme une sorte de propriétaire de l’économie dans son ensemble”, a déclaré Laughlin.
